האם גם אתם יכולים להגדיל את החיסכון שלכם? השאירו פרטים ונציג פסגות יחזור אליכם בהקדם
-
שלחו
תודה, פנייתך התקבלה בהצלחה
באנר עליון של מדריך לדעת לנהל את הכסף שלי

האם זה הזמן להשקיע בנדל"ן?

עליית המחירים החדה בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות נבעה בחלקה ממשקיעים שהעדיפו לרכוש דירה להשקעה על פני ניהול תיק השקעות בבורסה. האם עדיין נכון לרכוש דירה להשקעה? בחינה של מספר כללים עשויה לסייע להגיע להחלטה

תמונה של המאמר: האם זה הזמן להשקיע בנדל"ן?

הריבית הנמוכה שמאפיינת את השנים האחרונות, כמו גם המשבר שהכה בשוק ההון בשנת 2008, הביאו משקיעים רבים להפנות חלק מהשקעתם לנדל"ן, לפעמים על חשבון תיק השקעות בבורסה. אין ספק שסביבת הריבית הנמוכה שאפשרה למשקיעי הנדל״ן להשיג מימון זול, תרמה לחלק ניכר ממגמה זו.
 
אולם, מה מושך משקיעים להשקיע בנדל״ן? התשובה נחלקת לשני מרכיבים: כלכלי ופסיכולוגי. בצד הכלכלי, שוק הנדל״ן למגורים בישראל נהנה מתמריצי מיסוי שאינם ניתנים למשקיעים הפרטיים בשוק ההון. למשל, פטור ממס על שכר דירה עד תקרה של 4,980 שקלים לחודש (נכון לשנת 2013) ואפשרות לבחירה במסלול מס מופחת (10%) על שכר דירה. לעומת זאת, הכנסה מריבית או מדיבידנד בשוק ההון מחויבת לרוב בתשלום מס. תמריצים אלו משפיעים על תשואת האחזקה נטו ומקשים על בחינת השורה התחתונה בכל אחת מהחלופות.
 
בצד הפסיכולוגי, ההבדל בין השקעה בדירה לבין השקעה בבורסה הוא מוחשיות הנכס - ארבעה קירות וגג לעומת שורה בחשבון הבנק. גורם פסיכולוגי נוסף הוא תנודתיות ההשקעה. מחקרים אקדמיים הראו שגם ירידה זמנית בשווי ההשקעה גורמת לנו אי נוחות ומקשה על יכולת ההתמדה בה. במקרה של השקעה בבורסה, מדובר במשהו מוחשי יותר שכן אנו רואים את סך הנכסים מתעדכן כל העת (באתר החברה המנהלת או באתר הבנק), בניגוד, למשל, לשווי נכס שרכשנו.

היתרונות והחסרונות של רכישת דירה להשקעה
 
כאשר משקללים את היתרונות והחסרונות של רכישת דירה להשקעה, חשוב לקחת בחשבון את השפעת ההחלטה על תיק הנכסים שלנו, שלרוב מורכב משלושה נדבכים: החיסכון הפנסיוני שצברנו לאורך השנים, הנכסים הנזילים שיש לנו בבנק ונכסי הנדל״ן בבעלותנו.
 
על מנת לענות על השאלה האם לקנות דירה להשקעה, ישנם כללים בסיסיים לבחינת כל השקעה, בעזרתם ניתן לקבל את ההחלטה. חשוב לציין שבבואנו לבחון זאת נתמקד בבחינה של רכישת דירה להשקעה, ולא בבחינת דירה למגורים, בשל קיומם של גורמי החלטה נוספים, שאינם כלכליים, ושמשתנים בין אדם לאדם, בעת קניית דירה למגורים.
 
כלל ראשון – קנה בזול ומכור ביוקר
 
כל משקיע שואף לקנות נכס או נייר ערך בזול, ולאחר תקופה מסוימת, למכור אותו במחיר גבוה יותר.
סביר שאף אחד לא יערער על הקביעה כי מחירי הדירות בישראל יקרים כיום. נכון שהם עלולים להיות יקרים עוד יותר בעוד שבוע, חודש או אפילו שנה, אך אף פעם אי אפשר לדעת מתי יהיה השיא של המחירים.
 
כלל שני – להשוות אלטרנטיבות
 
בבואנו לבחור השקעה, יש לבדוק האם התשואה הצפויה להתקבל על ההשקעה גבוהה מהתשואה שעשוי להניב אפיק השקעה אחר, ברמת סיכון דומה וברמת סחירות דומה (עד כמה שאפשר)?
 
בהקשר זה נציין כי בכל הקשור לנדל"ן להשקעה, חשוב לבחון את התשואה נטו, כלומר בניכוי הוצאות נלוות לרכישת הדירה, דוגמת עו"ד, מסים, עלויות מימון ותיקונים – הוצאות שיכולות להסתכם לכדי סכום משמעותי של מאות אלפי שקלים אשר לרוב לא נלקחות בחשבון בחישוב הראשוני.  בהיבט זה, קשה להשוות את ההשקעה לאג"ח ממשלתיות, משום שבהשקעה באג"ח ממשלתיות לא ניתן להפסיד מהקרן (תמיד ניתן לשבת לפדיון), בעוד ברכישת דירה ניתן יהיה להפסיד מערך ההשקעה, אם מחירי הדירות ירדו.
 
לאמרה שמחירי הדירות תמיד עולים, יענו ותיקי השוק כי הם זוכרים את עשר השנים בהן ירדו מחירי הדירות במשק. אחרים יאמרו, כי מחירי הדירות אמנם סובלים מתנודתיות ועשויים לרדת, אך אם נבחן תקופת השקעה ארוכה מספיק – נגלה כי קו המגמה חיובי, כלומר המחירים עולים לאורך זמן שהוא מספיק ארוך.
 
על מנת לנסות להכריע את הוויכוח, ומאחר שיש להסתכל על נדל"ן כעל השקעה ארוכת טווח, ניתן להשוות אותה להשקעה ארוכת טווח אחרת – מניות.
 
מ-1996 הניב שוק המניות הכללי בישראל תשואה של 11.2% לשנה. באותה תקופה, עלו מחירי הדירות בישראל בשיעור שנתי של 3.86%. מכאן משתמע, כי אם תשואת ההשכרה של הדירות הייתה גבוהה מ- 7.34%, ההשקעה בנדל"ן הייתה עדיפה על המניות (וזאת מבלי לקחת בחשבון את ההבדל בנזילות אפיק ההשקעה וביכולת לפזר את הסיכון בין מניות שונות לעומת נכס השקעה נדל"ני בודד).
 
כלל שלישי – בחינת המשתנים המקרו כלכליים
 
מכאן נפנה לכלל השלישי בהשקעה, והוא בחינת המשתנים המקרו כלכליים. הכלל הזה נכון לכל השקעה, ולכן נבחן האם אלו תומכים בהמשך עלייה במחירי הדירות. ראשית, ריבית בנק ישראל מצויה כיום ברמה נמוכה. הריבית עשויה להמשיך ולרדת ולגרום לעליה נוספת בביקוש לדירות, שתוביל לעליה גם במחירי הדירות. אך מנגד, היא עשויה גם במהלך השנים הקרובות, להתחיל ולעלות, ולגרום לירידה בביקוש, בשל העלייה בהחזר החודשי של המשכנתא, אך גם לעליה בהיצע, בעקבות הגעתן לשוק של דירות שבעליהן לא הצליחו לעמוד באותם תשלומי משכנתא שעלו. לאור רמתה הנמוכה של הריבית כיום, אנו מעריכים כי הסיכון גבוה מהסיכוי.
 
בנוסף, הממשלה מעוניינת בירידה איטית של מחירי הדירות במשק. הציניקנים יאמרו שאין זה נכון ויציינו את הכנסות המדינה ממסי הנדל"ן, אך חשוב לזכור כי הפוליטיקאים אינם מעוניינים בתסיסה החברתית. בבנק ישראל לעומת זאת חוששים ממצב בו מחירי הנדל"ן למגורים יקרסו בשל ההשפעה הצפויה לתסריט כזה על יציבות המערכת הבנקאית ועל המשק כולו. בשל כך, פעל בנק ישראל בשנים האחרונות והציב מגבלות על ציבור מבקשי המשכנתאות, במטרה למנוע מצב שאותו משק בית שבעתיד, כאשר הריבית תעלה והוא לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא, יאבד את ביתו כמו גם ישעבד את עתידו להחזר יתרת החוב. המטרה במגבלות השונות הייתה למנוע כניסה מלכתחילה להרפתקה הזו.
 
כלל רביעי – פיזור סיכונים
 
בכל השקעה שנבצע נשאף לפזר את הסיכונים ככל האפשר. כמשקיעים, לעולם לא נרצה לשים את כל הביצים בסל אחד שכן כך גם הסיכון בהשקעתנו גדל.
 
באותו הקשר, כאשר כל נכסיכם מושקעים בדירת מגורים ובנכס נדל"ני נוסף, אתם חשופים למשבר שעלול להיווצר בענף. לכן, אם אתם לא בעלי ממון רב שהנדל"ן מהווה רק חלק מצומצם משווי נכסיכם, עליכם לבחור נכס להשקעה שאינו מתנהג במתאם חיובי עם מחירי הדירות המקומיים. בהיבט זה, תיק השקעות שיכלול, למשל אג"ח של ממשלת ישראל, עם שילוב של מניות בחו"ל, עשוי להיות אפיק השקעה נכון.
 
עליית מחירים וריבית נמוכה
 
אנו מעריכים כי מחירי הנדל"ן למגורים כיום, בשילוב עם הגורמים הכלכליים השונים, בהם סביבת הריבית הנמוכה, והצהרות הממשלה באשר למחירי הדיור בישראל, מביאים לכך שהשקעה בנדל"ן בעת הנוכחית, עבור המשקיע הממוצע (אשר אין לו נכסים מרובים), ברמת המחירים הנוכחית, בהינתן האלטרנטיבות, טומנת בחובה רמת סיכון גבוהה, ולכן אינה כדאית.

 

 
תמונה של המאמר: האם זה הזמן להשקיע בנדל"ן?
המאמר נכתב בינואר 2014, והנתונים וההערכות המופיעות בו נכונים לתאריך זה. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות על ידי בעל רישיון כדין המתחשב בנתונים המיוחדים של כל אדם. עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות המובאות לעיל לתוצאות בפועל. פסגות בית השקעות עוסק בשיווק השקעות/פנסיוני ולא בייעוץ
אנא הזן שם מלא
שלחו >>

מפגשי ידע מקצועיים קרובים
להרשמה חינם השאירו את כתובת המייל כאן:

שלחו >>

בשנים האחרונות, חלה עלייה משמעותית בסיכונים הכלכליים והפיננסיים, הן ברמת האישית והן ברמה המשקית. בנוסף, תהליכים מרכזיים שמעצבים את הכלכלה המקומית, כדוגמת העברת האחריות לחיסכון הפנסיוני לידי הציבור, מורכבותם של המוצרים הפיננסיים והעלייה בשיח הכלכלי בתקשורת, מחדדים את הצורך להגברת הידע הפיננסי בקרב הציבור הישראלי.


לפרטים נוספים >>

www.psagot.co.il