האם גם אתם צריכים ביטוח חיים? השאירו פרטים ונציג פסגות יחזור אליכם בהקדם
-
שלחו
תודה, פנייתך התקבלה בהצלחה
באנר עליון של מדריך לדעת לנהל את הכסף שלי

המדריך ללקיחת משכנתא

איזה מושגים חשוב להכיר רגע לפני קבלת אחת ההחלטות החשובות בחייכם?

תמונה של המאמר: המדריך ללקיחת משכנתא


הגיע הרגע, החלטתם לרכוש דירה.
יחד או לחוד, זה לא משנה - יש בידיכם מספיק כסף ונכונות להתחייב כדי להשיג את הדירה או הבית העתידיים שלכם. אפילו אם אין לכם את כל הכסף הדרוש לכך, אתם עדיין מסוגלים להגשים את חלומכם .איך? בעזרת סכום נוסף שיגיע מהלוואת משכנתא. רוב רוכשי הדירות בישראל - אם כי לא כולם - נעזרים במשכנתא כדי לרכוש את הבית או הדירה החדשים שלהם. יחד עם זאת, חשוב להבין: המשכנתא היא התחייבות גדולה ומשמעותית ביותר, שאתם לוקחים על עצמכם כלפי הבנקים וחברות הביטוח - לרוב לשנים רבות.

אז מהי, בעצם, משכנתא?

המשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח לרכישת דירה או נכסי נדל"ן שונים. ההלוואה ניתנת כנגד שיעבוד הנכס (הבית שקניתם, למשל). שיעבוד זה מסתיים כאשר הלוואת המשכנתא נפרעת במלואה. תקופת הפירעון של המשכנתא יכולה להגיע ל-30 שנה. מכיוון שמשכנתא היא, בדרך כלל, הלוואה של סכום גדול, לטווח ארוך - מדובר בהתחייבות משמעותית ביותר, שמשפיעה לאורך זמן על מהלך חיינו. לכן, בעת תכנון המשכנתא יש לבצע בחינות מקיפות ובהן: גובהו של ההחזר החודשי הרצוי, המסלולים העדיפים, התקופות הרצויות, לוח סילוקין מתאים ונושא הסילוק המוקדם.
 
מהם הביטחונות שדורש הבנק

מבחינת היקפה הכספי, המשכנתא היא הלוואה ייחודית, לעומת רוב ההלוואות הניתנות בבנק. אזרח ממוצע (לרוב מדובר באנשים צעירים), מקבל לידיו בוקר בהיר אחד סכום של מאות אלפי שקלים (בממוצע). למעשה, מחקרים מוכיחים, כי עבור רוב הציבור עסקת המשכנתא היא ההשקעה הגדולה ביותר שיבצעו בימי חייהם. כדי להבטיח את עצמו כנגד הלוואה גדולה כל כך, לטווח ארוך כל כך (שבו הכל יכול לקרות), הבנק מקפיד על מספר כללים:
  • על פי החוק, הבנק יכול להעניק הלוואת משכנתא לדירה ראשונה עד 75% מגובה הנכס, דהיינו ההון הראשוני שהאזרח צריך להביא הוא כ 25% מגובה הנכס שאמור להירכש.
  • ההלוואה צריכה להילקח כנגד נכס. לכל הלוואה צמוד נכס המשמש כביטחון (כלומר, אפשר יהיה למכור אותו במידת הצורך ולכסות באמצעותו את יתרת ההלוואה).
  • הנכס שנקנה בכספי המשכנתא צריך להיות מבוטח ב"ביטוח מבנה" למקרה שייהרס פיזית (בעקבות רעידת אדמה, למשל).
  • הלווה צריך להיות מבוטח ב"ביטוח חיים למשכנתא". כך, במקרה של מות הלווה, חברת הביטוח תפרע את המשכנתא במקומו.  
  • יש להביא ערבים במידת הצורך. יצוין, כי המגמה היום היא להפחית את הצורך בערבים. הגישה הנוכחית רואה בנכס בטוחה להחזרת הלוואה (אם נוצרת בעיה בהחזר המשכנתא, אפשר למכור את הנכס כדי להחזיר את ההלוואה).
  • בדיקה שהלווים יכולים, נכון להיום, לעמוד בהתחייבויותיהם. יש לבחון האם לאחר תשלום המשכנתא, תישאר לזוג מספיק הכנסה פנויה לחיות ממנה. כלל האצבע פשוט: גובה החזר המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה נטו של שני בני הזוג.  
  • הכסף מועבר על ידי הבנק ישירות למוכר הנכס, או נכתב בצ'ק לפקודתו. הסיבה: הכסף ניתן למטרה אחת - רכישת הדירה - ולבנק חשוב שהכסף יגיע ליעדו, בלי "תחנות ביניים". לעיתים קרובות, מועבר הכסף ישירות לכיסוי הלוואת המשכנתא שהמוכר לקח על הנכס בבנק שלו.

מדוע דורשים הבנקים סכום ראשוני כתנאי לקבלת המשכנתא?

הבנק אינו סוכנות נדל"ן. הוא מלווה כסף ומעוניין לקבל אותו בחזרה בתוספת ריבית והצמדה. כדי לוודא, עד כמה שאפשר, שכל זה יתרחש באופן מסודר ובמועד הבנק שמח להגדיל את המעורבות והמחויבות של הלווה. השימוש בעתודות כסף פרטיות של הלווה (כסף שהוא "מביא מהבית"), לצורך השקעה, הוא בהחלט צעד שמגביר את מעורבותו בעסקה ומחויבותו אליה .כך מונעים מצב שבו לווה לא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות ו"יחזיר את המפתחות" בלי שנגרם לו נזק כספי אישי.
 
כיצד נקבע התשלום החודשי בלקיחת משכנתא?

בהחזר המשכנתא קיימים שני מרכיבים - הקרן וההצמדה.

קרן

הבה נפליג, לצורך העניין, לעולם דמיוני - עולם שאין בו ריבית והצמדה. אם ניקח את סכום הקרן - כלומר, הסכום שאותו לווינו מהבנק - ונחלק אותו במספר התשלומים שנקבעו, נגיע לגובה ההחזר החודשי.
דוגמא: במשכנתא של 500,000 שקלים ל-25 שנה (300 חודשים), התשלום החודשי על הקרן בלבד יעמוד על 1,666 שקלים.

ריבית והצמדה

ועכשיו, בואו נחזור לעולם שלנו - זה עם הריבית וההצמדה. מכיוון שערך הכסף יכול לעלות או לרדת לאורך השנים הבנק מצמיד אותו לכלי או ערך פיננסי כלשהו (מדד המחירים לצרכן, שער הדולר או האירו וכדומה). אופי הצמדה יכול להשתנות בין מסלול משכנתא אחד למשנהו, אבל המטרה  תמיד זהה - ההצמדה אמורה להגן על הבנק מפני ירידת ערך הכסף. זה המקום לחדד: במסלול משכנתא של ריבית קבועה הריבית היא אכן קבועה, אבל היא צמודה למדד המחירים לצרכן (המתפרסם בכל 15 לחודש בעיתונות). לכן, כל תזוזה במדד תשנה את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא.

עד כמה ההצמדה למדד המחירים לצרכן משמעותית? מסתבר, שההצמדה משמעותית מאוד! נמחיש זאת בדוגמא הבאה. נניח, שיתרת ההלוואה שלכם עומדת על 500,000 שקל והמדד עלה ב-1%. בעקבות עליית המדד יגדל חובכם ב-1%, ויעמוד מעתה על 505,000 שקל. זו הסיבה שאנשים רבים אינם מבינים איך הם משלמים ומשלמים וגובה החוב שלהם אינו יורד.


ריבית - לוח שפיצר/ קרן שווה

נניח שלקחתם מחבר הלוואה של 100 שקלים (פלוס ריבית והצמדה) לתקופה של 10 חודשים. ההיגיון אומר שתחזירו כל חודש 10 שקל (בתוספת הריבית וההצמדה). לפיכך, לאחר חמישה חודשים תהיו חייבים רק 50 שקל מהקרן. זוהי קרן שווה (סכום ההחזר החודשי של הקרן שווה).

לא כך במשכנתאות.
המשכנתא מחושבת על פי "לוח שפיצר". וזה המקום להדגיש: חישוב החזרי המשכנתא שלכם על פי לוח שפיצר הוא דרך החישוב הסטנדרטית והמקובלת, אלא אם ביקשתם אחרת.
במה מדובר? שיטת החישוב של המשכנתאות על פי לוח שפיצר עובדת כך שבשנים הראשונות של ההלוואה משלמים בעיקר על חשבון הריבית. רק אחרי שחלף בערך שליש מחיי ההלוואה, מתחילים לשלם באופן יותר משמעותי על חשבון הקרן. כלומר, אם לקחתם משכנתא ל-25 שנה, במהלך שמונה שנים אתם משלמים בעיקר את הריבית.

איך מבדילים בין המשכנתאות?

קיימים סוגים רבים ושונים של משכנתאות. הבנקים מאפשרים ללווה לבחור בין כ- 35 מסלולי משכנתאות שונים בהתאם ליכולתו הפיננסית. גם ללווה עצמו יש, לעיתים קרובות, העדפה כזו או אחרת לטובת סוג משכנתא מסוים.

המשכנתאות נבדלות זו מזו במספר פרמטרים:
סוג ההלוואה - האם מדובר בריבית משתנה או ריבית קבועה.
סוג ההצמדה - האם ההצמדה היא לדולר, למדד או לריבית הפריים.
מסלולי פירעון - הזמן שיעבור בין פירעון לפירעון ומהו אורך חיי ההלוואה.
 
למעשה ישנם מספר גדול של תמהילי הלוואת משכנתא וכל אדם צריך לבחור את זה המתאים ביותר עבורו.











אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ/שיווק פנסיוני על ידי יועץ/משווק פנסיוני בעל רישיון עפ“י דין המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים 
של כל אדם. חברת פסגות קופות גמל ופנסיה בע“מ עוסקת בשיווק פנסיוני )ולא בייעוץ פנסיוני( ולה זיקה למוצרים הפנסיונים המנוהלים 
על ידה.
 
אנא הזן שם מלא
שלחו >>

מפגשי ידע מקצועיים קרובים
להרשמה חינם השאירו את כתובת המייל כאן:

שלחו >>

בשנים האחרונות, חלה עלייה משמעותית בסיכונים הכלכליים והפיננסיים, הן ברמת האישית והן ברמה המשקית. בנוסף, תהליכים מרכזיים שמעצבים את הכלכלה המקומית, כדוגמת העברת האחריות לחיסכון הפנסיוני לידי הציבור, מורכבותם של המוצרים הפיננסיים והעלייה בשיח הכלכלי בתקשורת, מחדדים את הצורך להגברת הידע הפיננסי בקרב הציבור הישראלי.


לפרטים נוספים >>

www.psagot.co.il